Sonhando com a casa própria é comum o consumidor enxergar o imóvel na planta como a melhor opção! Afinal, acredita que os custos são menores do que comprar um imóvel pronto e acabado! Como atrativo há os subsídios do Governo Federal através dos bancos públicos. Contudo, muitos consumidores desavisados que assinaram contratos sem entender foram obrigados a devolver o imóvel porque não conseguem pagar! Ainda outros enfrentaram severos prejuízos com atraso na obra, defeito no imóvel ou problemas documentais que impedem a transferência para o nome do comprador! Neste post você vai entender: Quais as armadilhas na compra do imóvel na planta que o consumidor precisa ter cuidado? Como desfazer o negócio e conseguir a indenização por prejuízos? Acompanhe nossas dicas de planejamento e direitos!
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IMÓVEL NA PLANTA – MUITA ANSIEDADE E POUCA INFORMAÇÃO
A compra do imóvel na planta é um ambiente de muita ansiedade e de pouca informação para o consumidor. Por esse motivo, o comprador deve entender o que está comprando e as obrigações contratuais que está assumindo. Preste atenção aos abusos frequentes como cobrar do consumidor a taxa SATI, os honorários dos corretores de imóveis, ou prejudicar o consumidor usando a venda casada. Também fique atento para não pagar por serviços desnecessários, quando o consumidor paga por um serviço sem ter nenhuma assessoria jurídica ou imobiliária de fato. Afinal, qual a vantagem de pagar assessoria para abrir uma conta corrente? Ou pagar um advogado da construtora (que foi contratado para defender os interesses dela) para analisar o seu contrato? Por esse motivo, recomendamos que o comprador preste atenção e recuse o pagamento desses valores!
IMÓVEL NA PLANTA – VERIFIQUE SEU ORÇAMENTO PESSOAL E REALIZE UM BOM PLANEJAMENTO!
Outro cuidado importante é analisar se a compra do imóvel cabe no seu orçamento. Afinal, a simulação apresentada de evolução do valor das parcelas pode não ser real. Por esse motivo, preste atenção aos índices de correção monetária, aos juros e às taxas. Saiba que o INCC usado em contratos de construção de imóveis e que reflete os custos da construção civil é um dos índices com aumento mais vigoroso. Também, fique atento à correção monetária e aos juros sobre o saldo devedor. Muitos consumidores que entendiam ter quitado um financiamento imobiliário depararam-se com um saldo devedor residual, por vezes impossível de pagar.
Em outras situações, os compradores também se enganam achando que sua capacidade financeira está sendo avaliada. De fato, as construtoras e incorporadoras exigem comprovação de renda e muitos documentos pessoais para o negócio. Mas na realidade trata-se de um imóvel na planta (que ainda não existe e que será construído) e as parcelas iniciais são “parcelas de poupança”. A capacidade financeira do consumidor somente será avaliada em momento futuro, quando da contratação do financiamento imobiliário.
Até lá o saldo devedor está sendo atualizado pelo INCC e com juros de obra, aumentando a probabilidade de que o salário do comprador não seja suficiente para aprovação do financiamento. Em algumas situações a correção monetária do INCC eleva de tal maneira o saldo devedor comprometendo todas as parcelas pagas durante a obra, não gerando nenhuma redução do débito original. Por esse motivo não é raro o comprador ter o financiamento imobiliário reprovado e ser obrigado a desistir do imóvel enfrentando outro problema, uma batalha judicial com a construtora para não perder os valores que investiu no negócio.
IMÓVEL NA PLANTA – QUAL A REPUTAÇÃO DA CONSTRUTORA?
Um importante fator a considerar é a reputação da construtora e se ela possui saúde financeira para concluir a obra. É comum o consumidor se deparar com os seguintes problemas:
- atraso na obra: as construtoras e incorporadoras estabelecem diversos prazos de entrega e prorrogações, prejudicando o consumidor que está se casando, espera filhos, ou quer sair do aluguel; em algumas situações há o inadimplemento integral: a obra não é concluída e a construtora desaparece.
- defeitos no imóvel: péssimo acabamento, materiais de qualidade inferior, problemas estruturais, áreas públicas não entregues, caixas d’água contaminadas, etc., prejudicam o consumidor.
- problemas documentais: por diversas vezes o imóvel não é entregue regularizado, mas com pendências administrativas que impedem o registro em nome do proprietário.
Por esse motivo é muito importante as diligências preventivas para entender com quem você está negociando!
ASSESSORIA JURÍDICA IMOBILIÁRIA
Recomendamos que o consumidor busque a advocacia preventiva antes do negócio para entender todos os aspectos jurídicos envolvidos e, em especial, o que está contratando ou assinando. Neste caso, é recomendado que o consumidor procure um advogado especialista da sua confiança, não um advogado indicado pela construtora ou incorporador. Também, no caso dos clientes que já contrataram o negócio e foram prejudicados é possível a ação judicial para desfazer o negócio ou ser ressarcido de prejuízos. O cliente poderá obter indenizações significativas.
Para aqueles que gostariam de se aprofundar e realizar uma análise preventiva de um imóvel antes da compra para evitar problemas jurídicos recomendamos a obra Compra de Imóveis – Aspectos Jurídicos, Cautelas Devidas e Análise de Riscos. É um livro em linguagem simples que ajuda a realizar as diligências preventivas e realizar uma boa compra.
Bacharel em Ciências Jurídicas e Sociais pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas/SP. Pós Graduado em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. Vivência jurídica profissional desde 1999 inicialmente no Ministério Público do Estado de São Paulo (direitos difusos e coletivos) e posteriormente no Tribunal Regional do Trabalho da 15.ª Região (ações trabalhistas). Advogado e consultor.
